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Zentrale Neustadt

Handrich Bauzentrum
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Schlüsselfertig Bauen: Was Bauherren wissen müssen

Hausprospekte und Bauverträge werben oft mit der Errichtung eines "schlüsselfertigen" Hauses. Bauherren verstehen darunter zumeist, dass dieses Angebot uneingeschränkt gilt und sie ein komplett fertiges Haus bestellen. Doch die Rechtssprechung legt den Begriff "schlüsselfertig" in vielen Fällen anders aus.

Üblicherweise wird dem Angebot zur "schlüsselfertigen" Errichtung eines Bauwerks eine Bau- und Leistungsbeschreibung beigegeben und vertraglich vereinbart. Diese Vereinbarung und was in ihr konkret festgelegt ist, umreißt den Begriff "schlüssel-fertig". Damit gilt, was im Einzelnen vereinbart wurde. Leistungspflicht des Unternehmers und vereinbarter Festpreis sind demnach nicht pauschalisiert. Bauherren sind frustriert, wenn sich aus einer ungenauen Bau- und Leistungsbeschreibung trotz versprochener "Schlüsselfertigkeit" im Endeffekt unvorhergesehene Mehrkosten ergeben.

Worauf kommt es an?

Es kommt auf die Auslegung des Begriffs "schlüsselfertig" an. Gerichtsurteile meinen nahezu übereinstimmend, dass zur Definition jeweils der komplette Vertragsinhalt heranzuziehen ist. Der BGH brachte im März 2008 klar zum Ausdruck, dass beim Angebot "schlüsselfertig" nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann. Keinesfalls, so der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung aus einem phrasenhaften Begriff wie "schlüsselfertig" oder "komplett", sondern immer aus dem Vertragsinhalt.

Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich prüfen

Private Bauherren müssen die Bau- und Leistungsbeschreibung, das Herzstück des Vertrags, gründlich prüfen. Wichtig ist, dass alle Leistungen, Baustoffe und Materialien sowie der Qualitätsstandard vollständig beschrieben sind. Alles, was zu allgemein und nicht verbindlich ist, und alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung fehlt, muss hinterfragt werden. Erst dann kann der Bauherr beurteilen, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.

Wichtig: Mit professioneller Hilfe verhandeln

Da zumeist keine pauschalierte Leistung vereinbart ist, schuldet der Bauunternehmer nur das, was in Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten ist. Ratsam ist es, vor Unterzeichnung des Bauvertrages einen unabhängigen Experten hinzuzuziehen, der die angebotene Baubeschreibung analysiert und verständlich erläutert, dazu Unklarheiten ausräumt. Bauherren sollten ihre Erwartungen an Vertragsgegenstand und Festpreis definieren und danach die Bau- und Leistungsbeschreibung gemeinsam mit Unternehmer und beauftragtem Experten verhandeln und konkretisieren.

Erst unterschreiben, wenn alles vollständig ist

Bauherren sollten einen Vertrag erst unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus ihrer Sicht vollständig ist. Denn: Der Unternehmer schuldet nur Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung konkret beschrieben wurden. Nicht darin enthaltene Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff "schlüsselfertig" in den Angebotsunterlagen enthalten war.

Quelle: aktion-pro-eigenheim.de; Bauherren-Schutzbund (BSB)